一、日本不动产金融的现状与证券化的变化（论文文献综述）
贺琪[1]（2020）在《特殊目的载体的功能及其实现》文中提出作为一种结构化金融创新模式,资产证券化在世界范围内得到广泛发展和应用,而特殊目的载体正处于这一“金融炼金术”的核心。长期以来,关于特殊目的载体的研究文献资料不胜枚举。在我国上个世纪九十年代初步“试水”资产证券化开始以来,对于资产证券化的介绍及其交易机制的法律研究日渐增多,而且关于资产证券化及特殊目的载体的研究已横跨法学、经济学、银行学等多个学科范畴。同时,伴随着资产证券化监管规则的持续完善,我国的资产证券化市场也是一日千里,尤其是2014年以来取得突飞猛进的发展,增量和存量规模均创下新的记录。近两年多时间里,随着存量资产支持证券偿付逐步到期,市场中相继出现各类资产证券化项目的评级下调事件,甚至多个项目出现违约偿付,基础资产现金流发生严重困难。面对这样的情形,抛开整体经济周期性以及监管体制等外部因素的影响,我们应当聚焦于资产证券化本身的交易机理,分析并探究这一项金融交易创新机制的内核所在。通过分析发现,在整个资产证券化交易过程和整体架构当中,无论是基础资产的独立及现金流的保障,还是资产支持证券存续期间的偿付安排,亦或是各中介管理服务机构之间的配合与道德风险防控,均与特殊目的载体存在关联。那么,特殊目的载体在资产证券化交易机制应当如何进行定位,其功能应当如何界定,该功能又应当如何通过资产证券化的交易机制和特殊目的载体自身的必要配备来实现,成为一个具有研究必要和研究价值的问题。本文研究的总体思路为:从当前资产证券化实践问题出发,分析问题产生的原因,并着重探究特殊目的载体功能缺失对资产证券化问题的不利影响（第一章）;接下来,将聚焦在特殊目的载体功能的整体研究上,归纳总结出特殊目的载体所应当具有的核心功能及两大制度功能（第二章）;在明确特殊目的载体功能之后,遵循主体和行为的基本逻辑,从功能实现的组织基础和行为基础出发,分别研究分析特殊目的载体功能实现的具体方式和路径（第三至第五章）。在组织基础部分,明确特殊目的载体应当作为一种特殊类型的商事主体而存在;在行为基础部分,引入行为范式理论,并形成特殊目的载体应当具有的行为范式及其实施路径。除导言与结语外,全文主体部分共分为五章:第一章,问题与成因。当前我国资产证券化领域当中存在的诸多问题总结下来,主要表现为:资产支持证券的信用仍然未脱离对主体信用的依赖、发起人经营状况与基础资产质量的关联程度过高、缺乏对基础资产甄别与筛选的严格把控以及现金流归集管控存在漏洞等。从特殊目的载体的研究角度出发,深究前述问题的原因,主要在于对特殊目的载体的理论探索和认知不足、特殊目的载体规则与中国法律制度环境融合过程存在一定的不协调或冲突、资本市场监管格局与部门权力的分割和制衡以及资产证券化发展迅猛与制度供给滞后性之间存在矛盾。在原因分析的基础上,总结出特殊目的载体功能缺失对当前我国资产证券化的不利影响,主要包括:难以发挥以基础资产为支撑的资产证券化信用机制效能、难以保障资产证券化结构性交易体系的稳固与平衡、难以保障现金流归集管控的安全到位。由此,我国当前资产证券化问题产生的原因是多方面的,特殊目的载体的功能缺失是其中的原因之一。对特殊目的载体功能进行科学定位并完善保障其功能实现的制度举措和机制,将有利于缓解和解决资产证券化的现存问题。第二章,特殊目的载体的功能。从基本原理、交易环节以及投资者利益保护的多重立足点出发,结合对当前问题及产生原因的分析,归纳总结出特殊目的载体功能:“一个核心功能”和“两大制度功能”。“一个核心功能”即保护投资者利益,其具体表现为“两大制度功能”,即保障基础资产独立和塑造结构化融资交易法律关系。保障基础资产独立是特殊目的载体的首要制度功能,基础资产的独立也是资产证券化金融创新机制的根本所在。缺少了基础资产的独立,资产证券化所独有的资产信用支撑机制将无法发挥作用。特殊目的载体通过三个方面来保障基础资产的独立:首先,创设基础资产独立的承载主体。基础资产在实现与发起人（原始权益人）真实销售之后,呈现出了资产人格化的趋势,即基础资产本身具有取得独立法律主体资格的倾向,由此作为基础资产承接平台的特殊目的载体应当首先构造出持有并管理基础资产的主体;其次,特殊目的载体将基础资产与发起人（原始权益人）之间实现真实销售与破产隔离。这是一项严格意义上的法律过程,特殊目的载体需要将基础资产的权益和风险与发起人（原始权益人）实现彻底分割,并且需要防范来自特殊目的载体自身和发起人（原始权益人）两个破产风险的影响。同时,在资产支持证券存续期间,特殊目的载体还应当保障基础资产的产权安全和稳定存续,消解对基础资产及其产生的现金流权属争议或者被侵占、混同、挪用的风险,以及所存在的信息不对称和道德风险等。在塑造结构化融资交易法律关系功能当中,特殊目的载体缔造出了资产证券化相比于股权、债权融资的制度优势,实现了融资信用机制转变和风险再分配,创设出新型的财产权关系和对于融资者的控制关系,并实现现金流和交易信息的统合与均衡配置。特殊目的载体功能的确定,是其发挥制度价值的关键所在。第三章,特殊目的载体功能实现的组织基础。从法律属性的视角审视,特殊目的载体是一种契约集合还是特定的法律主体,两大法系之间存在认知的差异。在英美法系当中,契约精神历史悠久并具有普遍的适用性和强大的法律穿透力。合同解释或契约视角,为客观认识法律组织体特别是商事主体提供了一个有力的视角。但是,将特殊目的载体视为一个契约集合体,难以解释特殊目的载体的法律主体本质,二者在构建原理、运作方式和责任机制方面均存在不同。通过对美国特殊目的载体组织形态的考察,认知到特殊目的载体组织形式在美国法律中的多样性和复杂性。在与之相对应的大陆法系,则更加关注法律主体的独立性和财产权的具体归属问题,并形成了严密的财产权制度体系。因此,运用大陆法系的思维来分析资产证券化中的财产权关系和特殊目的载体的组织属性,则会更加强调和突出特殊目的载体作为法律组织体的特性。同时,特殊目的载体与财团法人、中介组织以及信托之间具有明显的区分,这也突出了特殊目的载体在目的、形态和存续方面存在的特性。从实现特殊目的载体功能的角度来看,有必要赋予特殊目的载体独立的法律主体地位,并将其纳入特殊商事主体类型的范畴。第四章,特殊目的载体功能实现的行为基础:行为范式理论的引入。欲保证特殊目的载体功能的实现,除了具备必要的组织基础之外,特殊目的载体实施特定行为也是基础性条件之一。从特殊目的载体的设立目的来看,其本身的行为能力和行为范围确系有限。但是,如果将特殊目的载体完全界定为被动不作为的“通道”,则资产证券基本原理所赋予的制度功能将难以实现。在严格意义上来说,被动不作为的“通道”特殊目的载体,仅仅是作为承接基础资产,并与发起人（原始权益人）在风险和权益上相隔离的法律载体,尚无法发挥保障基础资产独立和安全以及其他投资者权益保护功能。与普通商事主体的行为不同,特殊目的载体基于特定目的,在设立之初就已经划定了行为范围和行为方式。在研究过程中,笔者借鉴了科技哲学领域的范式理论,并将其运用到特殊目的载体功能实现的行为研究之中。范式理论深刻而丰富的内涵,代表了一种探索与认知世界的方法论和世界观,行为范式则是范式理论逻辑上的种概念。行为范式可以理解为某一个行业或行为主体应当具有的稳定成熟的、合乎常规或法理的行为模式。而特殊目的载体的行为范式,具有标准化、不可通约性、层次性、系统性和动态性的特点。这个五个方面的特征,可据此来解剖并深入分析特殊目的载体功能实现的行为。同时,特殊目的载体的行为范式还应当遵守统合性、合法合规性和谦抑性三原则。特殊目的载体行为范式的引入具有必要性和重要意义,其能够系统化解构特殊目的载体的行为构成、合理界分特殊目的载体的行为范围、为特殊目的载体行为提供模式遵循以及防范特殊目的载体的越权及其他风险行为。这些价值,为特殊目的载体功能的实现提供了重要的行为保障。第五章,特殊目的载体功能实现的行为基础:行为范式的实施。在行为范式理论的指引下,特殊目的载体通过具象化的行为才能达到功能实现的目的。在“保障基础资产独立”功能实现的行为范式之中,包含了避免特殊目的载体破产风险和限定特殊目的载体对外经营范围两个主要部分。特殊目的载体具备破产隔离的能力是所有资产证券化的基石,美国资产证券化中避免特殊目的载体自愿破产,主要通过设定特殊目的载体章程、发起人协议或者其他组织性文件等,对申请自愿破产的情形加以限制来实现的;日本资产证券化避免特殊目的载体自愿破产则更加注重事前的预防和规制。这两部分的行为范式,是保障基础资产独立、价值和安全重要路径。“重塑结构化融资交易法律关系”功能实现的行为范式之中,以行为对象为标准,将行为范式划分为针对发起人、投资者和管理人及中介服务机构三大类。在与发起人的行为范式中,特殊目的载体需要承接基础资产的真实销售,并抵御可能的实体合并风险。真实销售需要遵循法律意义上的严格标准,而避免实体合并除了具备真实销售标准外,还需要关于控制关系是否存在的判断规则;在与投资者的行为范式中,既需要强化资产支持证券的信息披露,又需要确保现金流的依法归集和分配,还应当理性运用信用增级措施,实现投资者权益保障的全流程化;在与管理人及中介服务机构的行为范式中,特殊目的载体应当发挥作为委托方的监督职责,明确管理人及中介服务机构职责边界,并防范交易过程中的道德风险。最后结语部分,通过上述五个章节的阐述,总结本文对特殊目的载体的定位:特殊目的载体基于特定目的,拥有特定的功能,并需要特定法律组织形态和特定行为范式来实现该项功能。如此,方能充分发挥出资产证券化金融创新和投资者权益保障的制度效用,保障资产证券化事业稳步发展。
洪豆[2]（2020）在《我国酒店行业资产证券化融资模式研究》文中研究指明相对于传统的股票和债券融资,资产证券化是一种创新型融资渠道。由于它能够盘活存量和降低财务杠杆,故愈来愈受到关注,国家也陆续出台了相关政策来推动其发展。酒店行业属于重资产行业,收益率较低,采取常规的股票和债权融资方式融通资金的门槛较高,而资产证券化能有效地解决其融资难题。适用于酒店行业的资产证券化融资品种丰富,不同类型的酒店可结合自身情况选择适当的资产证券化融资模式。本文采用案例分析的方法,以碧桂园凤凰酒店REITs项目、金融街威斯汀酒店CMBS项目和中国金茂集团BT项目为例,通过对比分析酒店行业资产证券化常用的三种融资模式的特点及优缺点,来进一步探索不同融资模式的适用情形;基于案例企业资产证券化融资动因和财务后果的分析,对不同的资产证券化融资模式进行评价。针对我国酒店行业资产证券化融资中存在的基础资产存在风险、群体认知、人才缺乏、法律制度缺乏以及市场活跃度不够等方面的问题,本文提出应强化基础资产的增信能力、完善财务税收法律监管、培养运用资产证券化的专业人才等建议。
雷昀[3]（2019）在《REITs的功能、结构和税收制度保障——从美国法看中国法的改进》文中指出REITs功能上被设定为面向中小投资者的持有型不动产的被动投资工具,而税制安排对其功能实现和结构搭建的影响极大。近两年我国类REITs实践表明,缺乏与REITs原理相适应的税收规则一定程度上会导致其结构和功能异化,主要包括:并未承载中小投资者的投资机会、债权性融资倾向愈发明显、结构多层嵌套等。而美国REITs发展经验表明制定与REITs原理相适应的税收规则有利于改善和实现其结构和功能,包括4项测试框定中小投资者参与性和资产收入被动性、资产收入监管导向减少利益冲突、消极属性松绑增强竞争性等。但是我们应当看到美国税制较成熟、"重保有轻交易"税制结构、证券范围较大等差异点,导致美国经验不一定全盘适用我国REITs发展。但是两者基础原理是相通的,REITs功能上兼具投资公平性和被动投资性,分别构成其特别税收待遇合理性的政治基础和学理基础,进而在结构设计上应当注重保护中小投资者权益和被动投资属性,最终在具体税收规则设计上表现为强调实质大于形式、防止寡头垄断和资产收入被动性等。
卞平原[4]（2019）在《中信启航资产证券化案例分析》文中研究说明资产证券化作为20世纪最重要的金融创新之一,于1968年诞生于美国。伴随着经济、金融全球化的发展,资产证券化发展迅速,成为资本市场的重要组成部分。我国的资产证券化最早始于1992年,经过十余年的发展,我国的资产证券化虽然取得了显着的成绩,但是相较于美国、日本、欧洲等发达国家和地区而言,我国资产证券化仍处于初级发展阶段。因此,本文将以证券公司如何运作资产证券化为样本,从不同层面、不同维度对资产证券化展开深入探析。目前,大部分针对资产证券化方面的研究仍停留于理论层面,部分实证研究主要集中于商业银行资产证券化的操作,但是对证券公司开展资产证券化缺乏深入的研究。因此,本文突破以往的研究形式,以中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）2014年4月25日成立的中信启航资产管理计划为例进行探究,深入研究了其实施资产证券化的动因及对其经营带来的影响,以期从案例研究中能够挖掘一些有价值的信息,为企业开展资产证券化提供一些思路,具有一定的实践价值和学术价值。资产证券化是把“资产”转换为“证券”的过程。资产证券化的“资产”并非会计或者法律上所谓的资产,其范围已经远远突破了传统会计和法律上对于资产的界定,其实只要在未来能够为企业创造稳定收益的“资产”均可以被证券化。资产证券化之后形成的“证券”,与传统的股票、债券等证券也并不完全一致,但是其也具备传统证券的一些特征,如属于有价证券等。资产证券化作为一种新型的融资手段,其与传统的融资方式,比如贷款、股票、债券等,有着诸多差异。第一,资产证券化是一种直接融资方式,债务人通过设立SPV完成资产出售,SPV再将资产转换为证券发售给投资者,债务人便从债权人处获得了资金。第二,资产证券化可以实现“表内”或者“表外”融资。如果发起人（债务人）将资产真实出售给SPV,会导致企业非流动资产减少,流动资产增加,此时发起人在未增加负债的情况下便筹集到了资金,称为表外融资。否则,为表内融资。第三,证券化的“资产”预期可产生稳定的现金流。被证券化的资产能否在未来带来稳定的现金流是资产证券化发行成功的关键因素。如果所选择的资产池预期不能产生稳定的现金流,则无法获得投资者的支持。第四,资产证券化可有效提高企业资产的流动能力。通常情况下,资产证券化是将流动性较差的资产进行证券化。一旦流动性较差的资产披上了“证券的外衣”,其流动性便大大提高。从资产证券化发展的历史进程可以发现,在目前国际金融市场中,主要有（Mortgage-Backed Security,简称MBS）、资产支持证券（Asset-Backed Securities,简称ABS）、担保债务证券（Collateralized Debt Obligation,简称CDO）三大种类资产证券化产品。住房抵押贷款支持证券作为资产证券化的鼻祖,于20世纪70年代初在美国诞生。所谓住房抵押贷款支持证券是指以住房抵押贷款为基础资产,以其产生的未来现金流作为支持的证券化产品。MBS诞生后,在美国发展迅速并取得巨大的成功。随后,资产证券化由美国传入欧洲、日本等国家。随着资产证券化不断发展壮大,被证券化的“资产”也突破了最初的住房抵押贷款,逐渐开始向信用卡应收款、汽车贷款、设备租赁等资产拓展,并形成了狭义资产支持证券和担保债务证券。此外,在资产证券化产品类型发展演变的过程中,也出现了一些具有地方特色的证券化产品,欧洲的整体业务证券化和中小企业贷款证券化。资产证券化之所以取得如此大的成功,与经济、金融全球化的推动密切相关,并且20世纪50年代以来,以计算机和互联网为核心的技术创新也为其发展提供了条件。通过资产证券化,不仅可以帮助企业筹集低成本的资金,并且可以改善其资本结构和公司业绩。本文的贡献主要表现在三个方面。第一,以一家上市券商为例进行研究,提供了一个真实的券商资产证券化案例。第二,为其他企业开展资产证券化提供参考思路。第三,为政府部门推动我国资产证券化建设提供理论依据。
许航[5]（2019）在《REITs在物流地产行业的应用研究 ——以顺丰产业园REITs为例》文中研究表明个人消费的快速增长促进了电子商务行业的迅速发展,进而提升了对物流仓储的旺盛需求,同时,由于轨道交通、高铁站点和创业产业园等建设需要,中国物流地产行业正处于绝佳的发展时代,但投资金额大、回收周期长、变现能力弱等依旧是其面临的难题。不动产信托投资基金（以下简称REITs）通过集合普通投资者的资金,专项投资于不动产项目。REITs能够有效链接和整合产业行业,促进不动产行业的运营由“重资产”向“轻资产”转型。物流地产是备受REITs青睐的物业类型,同时该行业也需要REITs这种新型金融工具,但REITs在我国物流地产行业的发展却十分缓慢。本文采用案例分析法、对比分析法和文献研究法,以国内首单物流地产储架类REITs产品“华泰佳越-顺丰产业园一期第1号资产支持专项计划”（以下简称顺丰产业园REITs）为研究对象,首先对REITs和物流地产的基础概念、涉及的理论进行了阐述,分析了REITs在物流地产行业拥有的良好前景和发展空间,提出REITs在中国物流地产行业的发展问题并进行原因分析,然后深度剖析了顺丰产业园REITs的原始权益人的财务状况、底层资产、交易结构、风险隔离手段、信用增级措施以及退出机制等,并提出顺丰产业园REITs的创新之处以及存在的问题及原因。最后,结合REITs在新加坡物流地产行业的成熟经验对我国的启示,对REITs在中国物流地产行业的发展中所遇到的问题提出解决措施,以期为中国加快物流地产REITs的发展提供建议,并得出以下结论:第一,储架发行方式适合与物流地产REITs相融合;第二,免除个人投资者REITs分红的所得税等措施可以解决双重税收问题,完善税收制度;第三,加大政府支持力度、制定REITs专项法规能促进REITs的快速发展;第四,完善的信用体制建设和投资者结构有利于REITs的发展。
戚媛琳[6]（2019）在《保利地产租赁住房REITs运作模式及绩效研究》文中研究指明为完善我国的住房系统和融资方式,国家开始大力发展住房租赁市场以及推行房地产投资信托基金。保利地产作为国内第一家发行租赁住房REITs的央企,并且首次在产品中采用储架发行的方式,此举在房地产企业中产生很大影响,具有很大的研究意义。因此,本文以保利地产租赁住房REITs为案例,重点分析保利地产租赁住房REITs的运作模式以及发行租赁住房REITs对保利绩效的影响,由此得出相应结论和启示,希望为其他房企今后发行租赁住房REITs提供参考。本文采用案例分析方法,分成四大部分,分别为绪论、房地产投资信托基金相关理论、案例部分以及总结。在案例部分,首先是案例介绍部分,介绍了保利地产以及保利实施租赁住房REITs融资的背景,而后对该项REITs的基本情况进行介绍;在案例研究部分,重点从对该项REITs的运作模式和融资对保利绩效的影响进行研究,在对运作模式的研究中,本文从参与主体、基础资产池、产品结构、REITs的发行和退出机制以及物业资产和REITs的后续管理五个部分进行介绍,并且针对其中特殊的部分进行分析,在财务绩效中,主要评价保利的偿债能力以及采用杜邦分析法,将保利财务指标进行横向和纵向的对比分析。通过分析,本文得出如下结论:REITs是适应国家政策要求,经济发展的创新型融资方式,扩宽企业的融资渠道;REITs通过双SPV运作方式实现风险隔离,通过市场化的租约机制保障租金收入,降低风险;REITs有利于提高企业的股东财富;REITs能够改善企业运营能力,实现资源优化配置,促进房企地产业务发展。得出如下启示:REITs是适应宏观调控政策的创新融资举措,政府的大力支持促进了房地产投资信托基金的快速发展;REITs需要有优质的物业资产做支撑;REITs需要进行风险管理;采用储架发行,为企业及时筹集基金,为未来实现公募发行方式发行REITs做准备。本文的创新点在于:保利地产租赁住房REITs是国内第一单采用储架发行方式发行的央企租赁住房REITs产品,在房企中具有很大的示范作用;我国REITs处于刚起步阶段,对于采用案例研究方法对REITs进行研究的文献相对较少,本文以保利地产为例,重点分析其运作模式和融资绩效,希望能有所补充。
谢洋[7]（2019）在《碧桂园租赁住房REITs案例分析》文中认为近年来,国家鼓励住房租赁市场发展的政策频频发布,顶层设计趋于完善。近年来,我国住建部、国务院等有关机构出台了许多支持住房租赁市场发展的政策,各地政府积极跟进,所有试点城市都推出了相关计划,以支持当地住房租赁市场的发展。在“租购同权”政策出台之后,既能够保障承租人享受公共服务,又可以让住房租赁关系更加稳定,从长远角度来看将促进租赁住房行业的发展。同时各类创新资产证券化产品频出,这类金融产品可以盘活租赁资产,解决长租融资痛点,有效增加租赁住房供给。本文基于这样的时代背景,针对碧桂园租赁住房REITs这一具有代表性的案例进行分析,希望梳理出租赁住房REITs类似项目的现状以及存在的问题,并根据现存的问题提出自己的看法和改进的建议。本文主要采用文献研究法、比较分析法、案例分析法这三种方法,对碧桂园租赁住房REITs的组织形式、交易结构、投资收益、风险等进行分析。碧桂园租赁住房REITs采用储架、分期发行机制,明确标明“公募REITs退出”的安排,作为国内首单达到百亿级别的类REITs产品,对于租赁住房REITs的发展来说,具有重要的里程碑意义,对于之后发行类似产品也有重要的参考价值,同时也对传统房地产开发商的转型提供了启示。总体来看,碧桂园租赁住房REITs反应出许多租赁住房REITs现存的问题:租金房价比较低;从法律法规上来看,与REITs相关的法律法规不够完善,相应的税收界定不够明确;同时我国租赁住房REITs现阶段基本属于融资类产品,对于丰富金融市场产品,增加投资者的选择来说影响较小等等,最后本文针对这些问题提出了自己的看法和建议。
李颖[8]（2019）在《我国房地产信托投资基金（REITs）法律规则的完善》文中研究表明目前我国经济正处于转型的重要阶段,房地产领域在一定程度上已经进入存量时代,加快推进REITs发展势在必行。过去几年里,我国虽然没有国际上标准的REITs出现,但类REITs发展迅猛,截止2018年底,我国共发行43支类REITs,累计发行金额超过900亿元人民币,相关产品不断寻求创新,产品结构不断优化。在法律层面,国家有关部门陆续出台新的规定,试图为REITs发展扫除障碍,但是随着REITs的深入发展,我国现行法律框架中不符合其发展的部分也日益明显。我国《证券法》、《信托法》、《税法》等法律中均存在与REITs发展背道而驰的规定。现阶段我国并没有关于REITs的专项立法,关于REITs的法律规定散见于诸多法律文件中。为了推动我国REITs有序发展,本文将阐明我国现行法律中存在的问题,并就我国REITs的立法体例选择以及部门法完善提出建议。
杨桦[9]（2019）在《我国房地产行业“类REITs”创新融资模式研究 ——以保利“类REITs”为例》文中研究指明房地产行业在国家经济发展中举足轻重,受到政府与民众的密切关注,往往一定程度上预示着经济的形势。自改革开放起,发展初期的我国房地产行业依赖于银行贷款的高杠杆迅猛发展,但房地产泡沫等争议也随之而来。由于房地产行业普遍具有资金密集的特征,因此融资活动是房企生存与发展的关键之处。自2016年末起,供给侧改革的“去杠杆”基调与房地产行业“长效调控”背景下,房地产行业出现了融资困难的问题。融资渠道受限、成本升高,威胁着房地产企业的生存,也限制了房地产企业的发展。因此,房企开始积极探索着各类创新融资模式。随着国家各项政策出台,以及政府对顺应调控方向,且试点纳入十三五规划的房地产信托投资基金即REITs这一创新融资工具的鼓励,保利的“类REITs”融资模式也应运而生。本论文采用案例分析的方法,基于融资理论和资产证券化相关的理论分析与我国房地产行业及其融资概况的现状分析,通过剖析保利“类REITs”案例来验证该种融资模式在房地产行业的必要性和可行性。通过案例研究发现:（1）本案例中,使用“类REITs”融资模式具有一定的成本优势,而与成本相对略低的信贷融资等模式相比则具有门槛低,融资效率高的优势。房企可以选择“类REITs”模式以较低成本快速获取融资。（2）利用事件研究法得出本案例中“类REITs”融资模式在短期内能带来积极的市场反应,增加股东财富。由于应用时间较短,长期反应暂不确定,仍需企业不断改进经营绩效来增强长期投资者信心。（3）本案例中“类REITs”融资模式能有效提高公司短期偿债能力,不拉高财务杠杆,同时缓解行业资产周转效率不断恶化的趋势。（4）本案例中“类REITs”模式起到了试点的示范作用,具有可复制性,支持了“类REITs”在房地产行业的应用推广。（5）本案例中“类REITs”的构建模式虽然已经接近国际标准REITs,但是在分红制度、交易门槛和流动性等方面尚有差距,我国相关法律法规与税收政策等亟待完善。本文选取了首单房企储架式“类REITs”融资模式的案例作为研究对象,其在国内学术界尚未引起广泛关注,本文为房地产行业融资研究提供了一种新思路。以往针对房地产行业REITs的研究,往往停留在引进的必要性以及在我国发展的障碍这些角度,而从财务的角度看,融资模式的成本,财务表现等影响着企业筹资决策,因此本文通过对案例的分析,从企业融资角度在成本效益、财务表现、市场反应等方面以数据支持了“类REITs”在我国房地产行业的可行性,以期作为“类REITs”及REITs在我国不断发展的理论支持。
刘丹丹[10]（2019）在《深圳市长租公寓的REITs研究 ——以碧桂园REITs为例》文中提出随着改革开放的稳步推进,深圳作为改革开放的起源地取得了举世瞩目的成就。但是与此同时,也逐渐显露出了不少问题。深圳作为一个改革开放的活力城市,每年吸引着大批的应届毕业生到深圳发展。但是随着最近这几年深圳房价的快速增长,部分应届毕业生和想到深圳发展的年轻人却因为高房价买不起房而放弃来深圳就业,导致了部分人才的流失。深圳作为全国的一线城市之一,土地资源有限,因此,发展长租公寓、建立租售并举的住房制度应运而生。但是在探索长租公寓的过程中,获取房源的成本居高不下以及融资难的问题一直备受争议。本文采用案例研究的方法,对国内深交所上市的首单百亿级规模的碧桂园租赁住房REITs的交易结构模式和所面临的问题及风险进行了研究。文章绪论部分介绍了文章的研究背景、目的、内容和方法,文献综述中主要从长租公寓和REITs出现的背景和所遇到的困境以及REITs的运营模式这几个方面回顾了中外学者相关的研究成果。第一章和第二章主要介绍了房地产投资信托基金（REITs）的概念、特点和理论基础,长租公寓的含义及深圳长租公寓目前的发展情况。第三章对国内外REITs的运作模式、发展现状进行对比分析。第四章引入碧桂园租赁住房REITs的实际案例,通过深入剖析碧桂园REITs的交易结构、基础资产、破产隔离、信用增级和退出机制等,揭示了目前国内REITs存在的问题以及所面临的经营、市场和政策等方面的风险。第五章从完善法律法规、完善税收优惠、完善配套制度、规范市场环境等四个方面对我国发展REITs市场提出了对策建议。最后是本文的结论和展望。该部分总结了我国特有的租赁住房REITs模式,指出了案例缺乏定量分析的不足,同时又提出了租赁住房REITs后续研究的两个关键点:投资回报率和融资绩效。本文对于我国长租公寓的研究以及后续的住房租赁REITs的发展完善具有一定的现实指导意义。
二、日本不动产金融的现状与证券化的变化（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、日本不动产金融的现状与证券化的变化（论文提纲范文）
（1）特殊目的载体的功能及其实现（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 导论 |
| 一、研究背景与研究的意义价值 |
| 二、研究文献综述 |
| 三、研究目标、思路方法与拟解决的主要问题 |
| 四、文章的创新与不足 |
| 第一章 特殊目的载体现状:问题与成因 |
| 第一节 我国资产证券化现状及其存在问题 |
| 一、资产证券化及特殊目的载体现状 |
| 二、资产证券化存在的问题:基于风险事件与涉诉案例的展开 |
| 第二节 资产证券化问题成因的基本分析 |
| 一、理论认知:对特殊目的载体的理论探索不足 |
| 二、法域融合:特殊目的载体规则与中国法律环境的融合与冲突 |
| 三、监管体制:资本市场监管格局与部门权力的分割和制衡 |
| 四、法律供给:资产证券化发展迅猛与制度供给滞后性的矛盾 |
| 第三节 特殊目的载体功能缺失对资产证券化的不利影响 |
| 一、难以发挥以基础资产为支撑的资产证券化信用机制效能 |
| 二、难以保障资产证券化结构性交易体系的稳固与平衡 |
| 三、难以保障现金流归集管控的安全到位 |
| 第二章 特殊目的载体的功能 |
| 第一节 核心功能:保护投资者利益 |
| 一、资产证券化制度构建的重要使命在于保护投资者利益 |
| 二、保护投资者利益系资产证券化赋予特殊目的载体的核心功能 |
| 三、特殊目的载体核心功能具体表现为两大制度功能 |
| 第二节 制度功能一:保障基础资产独立 |
| 一、基础资产独立的必要性 |
| 二、成为基础资产独立的承载主体 |
| 三、实现基础资产的真实销售与破产隔离 |
| 四、保障基础资产的产权安全和稳定存续 |
| 第三节 制度功能二:塑造结构化融资交易法律关系 |
| 一、缔造出资产证券化相比于股权、债权融资的制度优势 |
| 二、实现融资信用机制转变和风险再分配 |
| 三、支撑资产证券化特殊交易架构 |
| 四、创设新型的财产权关系和对于融资者的控制关系 |
| 五、实现现金流和交易信息的统合与均衡配置 |
| 第三章 特殊目的载体功能实现的组织基础 |
| 第一节 契约集合还是法律主体?两大法系认知路径差异 |
| 一、英美法系:契约精神所具有的法律穿透力 |
| 二、大陆法系:对于法律主体与产权关系的严谨界分 |
| 三、基于法系基因对比:对特殊目的载体的应有认知 |
| 第二节 特殊目的载体法律定性之掣肘——基于财产权关系审视 |
| 一、特殊目的载体法律定性的争议与实质 |
| 二、特殊目的载体的特性及其与近似概念的辨析 |
| 三、基于财产权关系的审视 |
| 第三节 特殊目的载体组织属性的法律回应 |
| 一、特殊目的载体系独立法律主体 |
| 二、特殊目的载体系商事主体范畴 |
| 三、特殊目的载体系特殊类型商事主体 |
| 第四章 特殊目的载体功能实现的行为基础一:行为范式理论的引入 |
| 第一节 作为还是不作为?资产证券化原理项下的再确认 |
| 一、单纯不作为“通道”特殊目的载体的功能弊端 |
| 二、实施特定行为系特殊目的载体的制度要求 |
| 第二节 如何作为?特殊目的载体行为范式的建构 |
| 一、行为范式的科学内涵 |
| 二、特殊目的载体行为范式的基本特性 |
| 三、特殊目的载体行为范式的基本原则 |
| 第三节 特殊目的载体行为范式的价值 |
| 一、系统化解构特殊目的载体的行为构成 |
| 二、合理界分特殊目的载体的行为范围 |
| 三、为特殊目的载体行为提供模式遵循 |
| 四、防范特殊目的载体的越权及其他风险行为 |
| 第五章 特殊目的载体功能实现的行为基础二:行为范式的实施 |
| 第一节 “保障基础资产独立”功能实现的行为范式 |
| 一、避免特殊目的载体破产风险 |
| 二、限定特殊目的载体对外经营范围 |
| 第二节 “塑造结构化融资交易法律关系”功能实现的行为范式 |
| 一、行为范式对象一:发起人 |
| 二、行为范式对象二:投资者 |
| 三、行为范式对象三:管理人及中介服务机构 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 在读期间发表的学术论文与研究成果 |
| 后记 |
（2）我国酒店行业资产证券化融资模式研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 研究内容及方法 |
| 1.2.1 研究内容 |
| 1.2.2 研究方法 |
| 1.3 文献综述 |
| 1.3.1 国外研究综述 |
| 1.3.2 国内研究综述 |
| 1.3.3 述评 |
| 第2章 酒店行业实施资产证券化融资的必要性及其模式 |
| 2.1 酒店行业实施资产证券化融资的必要性 |
| 2.2 房地产信托投资基金(REITs) |
| 2.2.1 房地产信托投资基金概念 |
| 2.2.2 酒店行业REITs的基本运作流程 |
| 2.3 商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS) |
| 2.3.1 酒店行业CMBS的概念及优缺点 |
| 2.3.2 酒店行业CMBS的基本运作流程 |
| 2.4 商业信托基金(BT) |
| 2.4.1 酒店行业BT概念及与REITs模式的对比 |
| 2.4.2 酒店行业BT基本操作流程 |
| 2.5 三种融资模式比较 |
| 第3章 我国酒店行业资产证券化融资模式案例分析 |
| 3.1 资产证券化融资案例概况 |
| 3.1.1 REITs案例碧桂园凤凰酒店项目信息及基本要素 |
| 3.1.2 CMBS案例金融街威斯汀酒店项目信息及基本要素 |
| 3.1.3 BT案例中国金茂集团项目信息及基本要素 |
| 3.2 案例企业实施资产证券化的动因分析 |
| 3.2.1 盘活资产的动因 |
| 3.2.2 降低融资成本的动因 |
| 3.2.3 酒店行业内部动因 |
| 3.2.4 扩张动因 |
| 3.3 资产证券化融资对案例企业的影响分析 |
| 3.3.1 碧桂园凤凰酒店REITs项目财务变化情况 |
| 3.3.2 金融街威斯汀酒店 CMBS 模式财务状况的对比 |
| 3.3.3 中国金茂集团 BT 模式财务状况的对比 |
| 第4章 资产证券化融资模式存在问题及成因分析 |
| 4.1 资产证券化融资模式存在问题 |
| 4.2 资产证券化融资模式问题成因分析 |
| 4.2.1 基础资产的资产信用能力薄弱 |
| 4.2.2 银行较少对酒店行业进行信用增级 |
| 4.2.3 酒店行业自身的原因 |
| 第5章 结论与建议 |
| 5.1 结论 |
| 5.2 建议 |
| 5.3 不足和展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（3）REITs的功能、结构和税收制度保障——从美国法看中国法的改进（论文提纲范文）
| 一、引言 |
| (一)问题的提出 |
| (二)选题背景及意义 |
| 1. 创新不动产金融工具:域外发展趋势与域内市场迫切诉求 |
| 2. 与传统税收规则的内在摩擦:类REITs叠床架屋和功能异化 |
| 二、REITs概述 |
| (一)REITs的范畴界定 |
| 1. 公开转让 |
| 2. 权益分散 |
| 3. 强制性分配 |
| 4. 资产收入集中 |
| (二)REITs的功能和政策目的 |
| 1. 承载中小投资者的不动产投资机会 |
| 2. 持有型不动产的被动投资工具 |
| 3. 专业化管理和多元化投资组合 |
| (三)REITs的法律属性和结构 |
| 三、税制安排对REITs的影响 |
| (一)REITs纳税属性:持有型不动产的被动投资工具 |
| (二)一般公司和REITs的经济性双重征税 |
| (三)缘起:信托导管理论 |
| (四)重构:受监管投资公司 |
| (五)抽象视角:一国商业组织形式的动态组合设计 |
| 四、我国类REITs的税收筹划实践与存在的问题 |
| (一)我国类REITs概要和涉税分析 |
| (二)我国类REITs税收规划实践及其对结构的影响 |
| (三)避税视角下的功能异化倾向 |
| 1. 并未承载中小投资者的投资机会 |
| 2. 并未实现权益部分真实出售,债权性融资倾向越发明显 |
| 3. 结构多层嵌套 |
| 五、美国法下的REITs税收制度保障与经验借鉴 |
| (一)美国REITs的缘起和发展脉络:税收 |
| 1. 雏形:20世纪初叶马赛诸塞商业信托 |
| 2. 发轫:以20世纪中叶的《1960年不动产投资信托法案》为代表 |
| 3. 崛起:以20世纪末叶的《1986年税制改革法案》为代表 |
| (二)功能、政策调整和规则实现 |
| 1. 整体框架一以贯之 |
| 2. 主体监管导向到资产收入监管导向 |
| 3. 消极属性的坚持和松绑 |
| (三)美国REITs税收保障制度的适用性分析 |
| 1. 信托税制和所得税制较成熟 |
| 2.“重保有轻交易”的不动产税制结构 |
| 3. 其他非税因素限制较小:公开发行证券 |
| 六、功能视角下我国REITs税收保障制度设计的几点想法 |
| (一)功能定位:中小投资者的持有型不动产被动投资工具 |
| (二)结构搭建:以保护中小投资者权益为出发点 |
| (三)税收保障:与REITs原理相适应,实质重于形式 |
| 七、结语 |
（4）中信启航资产证券化案例分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1 引言 |
| 1.1 研究背景与意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 关于资产证券化动因的研究 |
| 1.2.2 关于资产证券化风险的研究 |
| 1.2.3 关于资产证券化实施效果的研究 |
| 1.2.4 文献述评 |
| 1.3 研究思路与方法 |
| 1.3.1 研究思路 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.4 论文的基本框架 |
| 2 资产证券化的理论概述 |
| 2.1 资产证券化的含义及特点 |
| 2.1.1 资产证券化的含义 |
| 2.1.2 资产证券化的特点 |
| 2.2 资产证券化产品类型 |
| 2.2.1 住房抵押贷款支持证券 |
| 2.2.2 狭义资产支持证券 |
| 2.2.3 担保债务证券 |
| 2.3 资产证券化的动因 |
| 2.3.1 资产证券化优于传统融资方式 |
| 2.3.2 经济、金融全球化推动了资产证券化 |
| 2.3.3 技术创新为资产证券化提供了手段 |
| 2.4 本文研究的理论基础 |
| 2.4.1 委托代理理论 |
| 2.4.2 利益相关者理论 |
| 2.4.3 信息不对称理论 |
| 2.4.4 风险隔离理论 |
| 3 中信启航资产证券化案例介绍 |
| 3.1 中信证券简介 |
| 3.1.1 中信证券基本情况介绍 |
| 3.1.2 中信证券股权结构介绍 |
| 3.1.3 中信证券组织结构介绍 |
| 3.2 中信启航资产证券化的项目介绍 |
| 3.2.1 交易参与方介绍 |
| 3.2.2 交易概述与交易结构 |
| 3.2.3 交易收益分配与流动性安排 |
| 3.2.4 交易退出方式与信息披露 |
| 3.3 中信启航资产证券化的过程 |
| 3.3.1 中信证券设立专项资产管理计划 |
| 3.3.2 认购人取得并持有受益凭证 |
| 3.3.3 设立专门的私募基金和SPV |
| 3.3.4 收益的分配以及退出安排 |
| 3.4 中信启航资产证券化的特点 |
| 3.4.1 中信启航是境内不动产投资的稀缺创新产品 |
| 3.4.2 结构设计匹配投资人风险与收益需求 |
| 3.4.3 以股权出资方式获取税收优惠 |
| 3.4.4 国内首支次级档份额可交易的专项资产管理计划 |
| 4 中信启航资产证券化的案例分析 |
| 4.1 中信启航资产证券化的实施动因 |
| 4.1.1 获得巨额的现金及管理费收入 |
| 4.1.2 开辟新的经营业务 |
| 4.1.3 房地产信托投资基金业务前景广阔 |
| 4.2 中信启航证券化主要风险及防范措施 |
| 4.2.1 与资产池相关的风险及防范措施 |
| 4.2.2 与非公募基金相关的风险及防范措施 |
| 4.2.3 与专项计划相关的风险及防范措施 |
| 4.2.4 利率、法律、税务风险及防范措施 |
| 4.3 中信启航资产证券化的效果分析 |
| 4.3.1 增加了营运资金,改善了资本结构 |
| 4.3.2 改善了企业的经营业绩 |
| 4.3.3 形成新的盈利模式,增强了自身核心竞争力 |
| 4.3.4 锤炼了团队,提升了经营管理水平 |
| 5 案例研究的结论和启示 |
| 5.1 案例研究的结论 |
| 5.1.1 自有优质资产池是中信启航成功的前提 |
| 5.1.2 丰富的REIT业务经验是中信启航成功的必要条件 |
| 5.1.3 中信集团的整体协作是中信启航成功的关键 |
| 5.1.4 监管部门支持试点是中信启航成功的重要因素 |
| 5.2 案例研究的启示 |
| 5.2.1 资产证券化有益于健全资本市场体系,丰富证券投资品种 |
| 5.2.2 资产证券化有助于促进产融结合,推进实体经济发展 |
| 5.2.3 资产证券化可助力房地产市场稳定健康发展 |
| 结束语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（5）REITs在物流地产行业的应用研究 ——以顺丰产业园REITs为例（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| 英文摘要 |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.3 文献综述 |
| 1.4 研究内容及研究方法 |
| 1.4.1 研究内容 |
| 1.4.2 研究方法 |
| 2 基本概念及相关理论介绍 |
| 2.1 不动产信托投资基金 |
| 2.2 物流地产 |
| 2.3 相关理论 |
| 2.3.1 委托代理理论 |
| 2.3.2 资产重组原理 |
| 2.3.3 信用增级原理 |
| 2.3.4 风险隔离原理 |
| 3 REITS在物流地产行业的现状分析 |
| 3.1 发展现状 |
| 3.1.1 REITs的发展现状 |
| 3.1.2 物流地产REITs的发展现状 |
| 3.2 存在问题分析 |
| 3.3 产生原因分析 |
| 4 新加坡物流地产REITS对我国的启示 |
| 4.1 新加坡物流地产REITS模式 |
| 4.2 新加坡物流地产REITS对我国的启示 |
| 5 顺丰产业园REITS案例分析 |
| 5.1 案例背景 |
| 5.2 案例分析 |
| 5.2.1 原始权益人的财务分析 |
| 5.2.2 项目底层资产分析 |
| 5.2.3 交易结构分析 |
| 5.2.4 风险隔离手段分析 |
| 5.2.5 信用增级措施分析 |
| 5.2.6 退出机制分析 |
| 5.3 顺丰产业园REITS的创新及存在问题 |
| 5.3.1 创新之处 |
| 5.3.2 存在的问题及成因分析 |
| 5.4 解决措施 |
| 5.4.1 制定REITs的专项法规 |
| 5.4.2 加快推出公募REITs |
| 5.4.3 完善REITs税收优惠制度 |
| 5.4.4 建设专业的管理团队 |
| 6 结论 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| A.学位论文数据集 |
| 致谢 |
（6）保利地产租赁住房REITs运作模式及绩效研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景、目的及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究目的 |
| 1.1.3 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 房地产投资信托基金(REITs)相关研究 |
| 1.2.2 文献述评 |
| 1.3 研究方法与思路 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 研究思路 |
| 1.4 主要创新点 |
| 2 房地产投资信托基金(REITs)基础理论 |
| 2.1 房地产投资信托基金(REITs)的定义和优势 |
| 2.1.1 房地产投资信托基金的定义 |
| 2.1.2 房地产投资信托基金(REITs)的优势 |
| 2.2 房地产投资信托基金(REITs)的分类 |
| 2.2.1 公司型和契约型 |
| 2.2.2 权益型、抵押型和混合型 |
| 2.2.3 封闭型和开放型 |
| 2.2.4 公募型和私募型 |
| 2.3 租赁住房REITs实施可行性 |
| 2.3.1 我国租赁住房现状 |
| 2.3.2 我国租赁住房实施REITs的作用 |
| 3 保利地产租赁住房REITs案例介绍 |
| 3.1 保利地产公司概况 |
| 3.2 保利地产租赁住房REITs融资背景 |
| 3.2.1 外部环境分析 |
| 3.2.2 内部环境分析 |
| 3.3 保利地产租赁住房REITs概况 |
| 4 保利地产租赁住房REITs案例研究 |
| 4.1 保利地产租赁住房REITs运作模式 |
| 4.1.1 REITs的参与主体 |
| 4.1.2 基础资产池 |
| 4.1.3 REITs产品结构 |
| 4.1.4 REITs发行和退出机制 |
| 4.1.5 物业资产和REITs后续管理 |
| 4.2 保利地产租赁住房REITs绩效研究 |
| 4.2.1 市场绩效 |
| 4.2.2 财务绩效 |
| 4.2.3 非财务绩效 |
| 5 总结 |
| 5.1 研究结论 |
| 5.2 启示 |
| 5.3 不足 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（7）碧桂园租赁住房REITs案例分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 1 引言 |
| 1.1 研究背景与意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国外研究现状 |
| 1.2.2 国内研究现状 |
| 1.2.3 述评 |
| 1.3 租赁住房概述 |
| 1.3.1 租赁住房分类 |
| 1.3.2 住房租赁方式 |
| 1.3.3 租赁住房现状 |
| 1.4 研究方法 |
| 1.5 主要创新点 |
| 2 REITs理论与发展概述 |
| 2.1 REITs的理论基础 |
| 2.2 REITs的分类 |
| 2.3 REITs的基本特征 |
| 2.4 REITs在国内外的发展 |
| 2.4.1 REITs在境外的发展 |
| 2.4.2 REITs在国内的发展 |
| 3 案例介绍 |
| 3.1 碧桂园公司简介 |
| 3.1.1 盈利能力 |
| 3.1.2 偿债能力 |
| 3.2 碧桂园租赁住房REITs发行背景 |
| 3.3 碧桂园租赁住房REITs发行与上市 |
| 4 案例分析 |
| 4.1 与REITs设计相关的分析 |
| 4.1.1 募集方式 |
| 4.1.2 交易结构 |
| 4.1.3 信用增级措施 |
| 4.1.4 退出方式 |
| 4.1.5 管理人 |
| 4.1.6 基金份额持有人 |
| 4.1.7 储架、分期发行机制 |
| 4.2 投资收益分析 |
| 4.2.1 基础资产分析 |
| 4.2.2 优先级资产支持证券分析 |
| 4.2.3 次级资产支持证券分析 |
| 4.3 风险分析 |
| 4.3.1 与基础资产相关的风险 |
| 4.3.2 与REITs参与主体相关的风险 |
| 4.3.3 与专项计划相关的风险 |
| 4.3.4 其他风险 |
| 4.4 存在问题小结 |
| 4.4.1 租赁住房业务收益率低 |
| 4.4.2 覆盖的物业资产较少 |
| 4.4.3 设计模式只适用于自持物业 |
| 4.4.4 收入来源较少 |
| 4.4.5 类似产品可供选择较少 |
| 4.4.6 对于相关主体的信用要求较高 |
| 4.4.7 组织形式单一 |
| 4.4.8 投资门槛较高,流动性较差 |
| 4.5 对相关市场的启示 |
| 4.5.1 契合“房住不炒”的定位 |
| 4.5.2 推动租赁住房使用REITs融资 |
| 4.5.3 帮助规范和发展住房租赁市场 |
| 4.5.4 推动房地产金融创新 |
| 5 结论与建议 |
| 5.1 研究结论 |
| 5.1.1 碧桂园租赁住房REITs的创新性 |
| 5.1.2 碧桂园租赁住房REITs的局限性 |
| 5.2 相关建议 |
| 5.2.1 完善法律体系 |
| 5.2.2 政府引导房地产行业健康发展 |
| 5.2.3 培养金融机构和投资者 |
| 5.2.4 鼓励租赁住房REITs创新 |
| 5.2.5 对小型租赁住房公司提供更多金融支持 |
| 5.2.6 培养专业型和复合型人才 |
| 5.2.7 加强外部监管 |
| 参考文献 |
| 附录A |
| 附录B |
| 致谢 |
（8）我国房地产信托投资基金（REITs）法律规则的完善（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 绪论 |
| 一、研究背景及意义 |
| 二、文献综述 |
| (一)国内文献 |
| (二)国外文献 |
| 三、研究内容以及研究方法 |
| (一)研究内容 |
| (二)研究方法 |
| 第一章 房地产信托投资基金(REITs)基本理论 |
| 第一节 房地产信托投资基金(REITs)概述 |
| 一、房地产信托投资基金(REITs)概念与特征 |
| 二、REITs 相关概念辨析 |
| 第二节 房地产信托投资基金(REITs)的种类 |
| 一、以组织形式划分 |
| 二、以投资方式划分 |
| 三、以运作方式划分 |
| 四、以基金募集方式划分 |
| 五、以交易的公开程度划分 |
| 本章小结 |
| 第二章 我国REITs的现状及法律障碍 |
| 第一节 我国REITs的现状 |
| 一、我国REITs的探索进程 |
| 二、我国类REITs的实践路径 |
| 第二节 我国REITs运行的法律障碍 |
| 一、REITs专项立法缺失 |
| 二、证券法法律规制不足 |
| 三、税收法双重征税问题 |
| 四、信托法律规范缺失 |
| 本章小结 |
| 第三章 REITs法律制度的国际考察 |
| 第一节 美国REITs的借鉴 |
| 一、美国REITs的发展 |
| 二、美国REITs的法律规制 |
| 第二节 亚洲其他国家和地区REITs的借鉴 |
| 一、日本REITs的法律规制 |
| 二、新加坡REITs法律规制 |
| 三、中国香港地区REITs法律规制 |
| 第三节 域外REITs法律制度比较与我国法律移植 |
| 一、美国与亚洲区域国家REITs法律制度比较 |
| 二、我国REITs法律移植过程中需要注意的问题 |
| 本章小结 |
| 第四章 我国REITs法律规则的完善 |
| 第一节 对我国REITs立法体例的建议 |
| 第二节 REITs部门法完善建议 |
| 一、税法方面 |
| 二、证券法方面 |
| 三、信托法方面 |
| 本章小结 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（9）我国房地产行业“类REITs”创新融资模式研究 ——以保利“类REITs”为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1.绪论 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 研究方法与内容 |
| 1.2.1 研究方法 |
| 1.2.2 研究思路 |
| 1.2.3 研究内容 |
| 1.3 创新与不足 |
| 1.3.1 本文创新点 |
| 1.3.2 本文不足之处 |
| 2.概念界定与文献综述 |
| 2.1 概念界定 |
| 2.1.1 融资模式与创新融资模式 |
| 2.1.2 资产证券化 |
| 2.1.3 REITs与“类REITs” |
| 2.1.4 长租公寓 |
| 2.2 国内外研究现状 |
| 2.2.1 国外研究现状 |
| 2.2.2 国内研究现状 |
| 2.2.3 文献评述 |
| 3.理论基础 |
| 3.1 融资理论 |
| 3.1.1 早期理论 |
| 3.1.2 现代理论 |
| 3.2 资产证券化理论 |
| 3.2.1 现金流原理 |
| 3.2.2 资产重组原理 |
| 3.2.3 风险隔离原理 |
| 3.2.4 信用增级原理 |
| 4.房地产行业融资现状 |
| 4.1 房地产行业的发展与现状 |
| 4.2 房地产行业融资的渠道与问题 |
| 4.2.1 房地产行业主要融资渠道 |
| 4.2.2 房地产行业各融资模式的对比 |
| 4.2.3 房地产行业融资面临的问题 |
| 4.3 小结 |
| 5.案例分析 |
| 5.1 案例背景 |
| 5.1.1 公司简介 |
| 5.1.2 保利“类REITs”创新融资项目简介 |
| 5.2 保利融资现状 |
| 5.2.1 融资结构 |
| 5.2.2 融资渠道 |
| 5.3 保利“类REITS”融资模式的实施过程 |
| 5.3.1 项目交易结构 |
| 5.3.2 底层资产 |
| 5.3.3 现金流预测 |
| 5.3.4 增信措施 |
| 5.3.5 税务优惠设计 |
| 5.3.6 小结 |
| 5.4 保利实施“类REITS”融资的动因分析 |
| 5.4.1 扩大融资渠道 |
| 5.4.2 降低融资成本 |
| 5.4.3 降低融资门槛 |
| 5.4.4 降低资产负债率 |
| 5.4.5 战略布局转型 |
| 5.5 保利“类REITS”融资模式的可行性分析 |
| 5.5.1 融资成本 |
| 5.5.2 财务表现 |
| 5.5.3 市场反应 |
| 5.5.4 可复制性 |
| 5.6 保利“类REITS”与成熟市场标准REITS的比较 |
| 5.7 案例结论与启示 |
| 6.完善“类REITS”融资模式的建议 |
| 6.1 可能面临的风险与存在的问题 |
| 6.1.1 我国“类REITs”融资模式可能面临的主要风险 |
| 6.1.2 我国“类REITs”融资模式可能存在的问题 |
| 6.2 完善措施与建议 |
| 6.2.1 政策法规层面 |
| 6.2.2 相关市场层面 |
| 6.2.3 企业经营层面 |
| 7.结语 |
| 参考文献 |
| 后记 |
| 致谢 |
（10）深圳市长租公寓的REITs研究 ——以碧桂园REITs为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 绪论 |
| 一、研究背景与目的 |
| 二、文献综述 |
| 三、研究的内容和方法 |
| 第一章 REITS相关概念及理论基础 |
| 第一节 REITS相关概念 |
| 一、REITs概念 |
| 二、REITs的分类 |
| 三、REITs的特点 |
| 四、概念辨析 |
| 第二节 理论基础 |
| 一、资产重组理论 |
| 二、委托代理理论 |
| 三、破产隔离理论 |
| 四、信用增级理论 |
| 第二章 深圳市长租公寓的发展现状 |
| 第一节 长租公寓的概念 |
| 一、长租公寓的分类 |
| 二、长租公寓的参与主体 |
| 三、长租公寓的产业链 |
| 第二节 深圳市长租公寓的发展情况 |
| 一、深圳房产租赁市场的政策背景 |
| 二、深圳长租公寓的人口结构背景 |
| 三、深圳长租公寓的运营主体 |
| 四、深圳长租公寓的分布特点 |
| 五、深圳长租公寓的租金特点 |
| 六、深圳长租公寓的户型特点 |
| 七、深圳长租公寓的客户研究 |
| 第三章 REITS模式国内外经验借鉴 |
| 第一节 REITS模式国际经验借鉴 |
| 一、美国REITs模式 |
| 二、日本REITs模式 |
| 三、新加坡REITs模式 |
| 四、中国香港REITs模式 |
| 五、REITs模式国际经验小结 |
| 第二节 REITS模式国内的试点 |
| 一、中信启航REITs |
| 二、鹏华前海万科REITs |
| 三、新派公寓REITs |
| 四、REITs模式国内试点小结 |
| 第四章 碧桂园租赁住房REITS案例分析 |
| 第一节 案例介绍 |
| 一、项目背景 |
| 二、碧桂园租赁住房REITs关键要素 |
| 第二节 案例分析 |
| 一、产品交易结构 |
| 二、基础资产分析 |
| 三、破产隔离方法 |
| 四、信用增级措施 |
| 五、退出机制 |
| 第三节 案例风险分析 |
| 一、市场风险 |
| 二、目标公司经营风险 |
| 三、委托风险 |
| 四、政策风险 |
| 第五章 我国发展REITS市场的对策建议 |
| 第一节 完善相关法律法规制度 |
| 第二节 完善税收优惠政策 |
| 第三节 完善配套制度 |
| 第四节 规范市场环境 |
| 结论和展望 |
| 一、研究结论 |
| 二、研究不足及展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
四、日本不动产金融的现状与证券化的变化（论文参考文献）
- [1]特殊目的载体的功能及其实现[D]. 贺琪. 华东政法大学, 2020(03)
- [2]我国酒店行业资产证券化融资模式研究[D]. 洪豆. 北方工业大学, 2020(02)
- [3]REITs的功能、结构和税收制度保障——从美国法看中国法的改进[J]. 雷昀. 商法界论集, 2019(02)
- [4]中信启航资产证券化案例分析[D]. 卞平原. 江西财经大学, 2019(01)
- [5]REITs在物流地产行业的应用研究 ——以顺丰产业园REITs为例[D]. 许航. 重庆大学, 2019(01)
- [6]保利地产租赁住房REITs运作模式及绩效研究[D]. 戚媛琳. 广东财经大学, 2019(07)
- [7]碧桂园租赁住房REITs案例分析[D]. 谢洋. 广东财经大学, 2019(07)
- [8]我国房地产信托投资基金（REITs）法律规则的完善[D]. 李颖. 黑龙江大学, 2019(03)
- [9]我国房地产行业“类REITs”创新融资模式研究 ——以保利“类REITs”为例[D]. 杨桦. 西南财经大学, 2019(07)
- [10]深圳市长租公寓的REITs研究 ——以碧桂园REITs为例[D]. 刘丹丹. 中南财经政法大学, 2019(09)
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