弹性年期出让调研报告

问：工业用地弹性出让政策

1. 答：法律分析：工业用地弹性供地可采用弹性年期出让、长期租赁、先租后 让、租让结合方式供应土地。
   法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民***土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民***土地管理部门核友前实，由同级人民***颁发土地使用权证书。
   在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县坦悄级以上地方人民***房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民***房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
   房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民***房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民***土地好信清管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民***土地管理部门核实，由同级人民***更换或者更改土地使用权证书。
   法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

问：工业用地限制

1. 答：法律主观：
   根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年。具体的土地使用年限还是要以出让合同的约定为准，在出让土地使用到期后，业主如不和***重新签订合同，补交土地出让金，土地使用权将依法收为国有。如今的工业用地实行的是“租让结合、先租后让”的制度，也就是说地块的中标人或竞得人先承租土地进行建设，通过既定条件验收后，符合合同约定条件的，再办理土地出让手续。出让年限也不再是统一的50年，而是结合产业生命周期，实行工业用地弹性年限出让制度。工业用地弹性年期出让已成为国内不少地区积极推行的新政策。北京市经济技术开发区、深圳前海、珠海、上海、广州佛山、山东临沂等都有此类政策出台，打破以往工业用地出让单一的50年制，将新年限划定为20年，或10-50年不等。工业用地弹性出让试点将按照“租赁供应为常态，出让供应为特例”的原则，区分不同产业、全面实行“长期租赁、先租后让、租让结合”的土地供应制度。
   法律客观：
   《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。

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